Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi

Uygulamada depozito olarak anılan kiracının kiraya verene güvence verme durumu 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak, eğer bu yönde sözleşmeye hüküm konulacaksa emredici şekilde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesindeki sınırlara tabi olacaktır. Esasen kira sözleşmelerinde depozitonun (güvence bedelinin) tek amacı ve fonksiyonu, kiraya verenin alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Kira depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği durumda kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temini için verilmiş olduğunun kabulü gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.12.2013 tarihli ve 2013/5349 E., 2013/16244 K. sayılı kararı). İşte bu veya sözleşmede bu amacın daha da sınırlandırılması yoluyla, konut ve çatılı işyeri kiralarına mahsus olarak kiraya verenin alacaklarına karşılık güvence teşkil etmesi amacı ile kira sözleşmelerinde öteden beri depozito adı altında kararlaştırılan bedel, Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesinde, “Kiracının güvence vermesi” başlığı altında şöyle düzenlenmiştir;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. (f. 1)

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. (f. 2)

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. (f. 3)”

Uygulamada özellikle konut kiralarında halen kanunun öngördüğü düzenlemeye aykırı şekilde depozitonun para olarak kiraya verenin hesabına ödendiği görülmektedir. Bu bakımdan bu çalışmada konunun özelliklerinin basitleştirilerek tablo üzerinde gösterimi yoluna gidilmiştir. Depozitonun hukuki niteliği, kapsamı, yatırılmasına ilişkin usul, öngörülen şartlara aykırılık bakımından yaptırım konusunda doktrinde çeşitli görüşler bulunmakla, kanunun uygulaması bakımından, kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında hüküm 1.7.2020 tarihine kadar uygulanmamış ve 6098 sayılı Kanunla getirilmiş yeni bir düzenleme olduğu hususu gözetildiğinde bu hükme yönelik Yargıtay’daki eğilim de henüz izlenebilir değildir.  Dolayısıyla aşağıdaki tabloda uygulamada en kolay uygulanabileceğini düşündüğümüz tespitlerle, daha detaylı inceleme için konuya yönelik seçili kaynakçaya da çalışmanın sonunda ayrıca yer verilmiştir.

• TBK m. 342 Hükmü Emredici Bir Düzenleme Mi?
  •  Sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği istenirse sözleşmede böyle bir hüküm hiç kararlaştırılmayabilir; yani iradidir. Sözleşmede hüküm yoksa depozito verme borcundan da söz edilemez.

• •  Depozito üç aylık kira bedelinin altında kararlaştırılabilir ancak üç aylık kira bedelini aşamaz; esas alınacak bedel güvencenin kararlaştırıldığı andaki kira bedelidir. Bu yönüyle f. 1 hükmü nispi emredicidir. f. 2 ve   f. 3 ise emredici düzenlemelerdir; başkaca bir anlaşma yapılamaz.